海岸のマンション

昨日は一昨日とはうって変わって、からっとした気持ちよい晴天であった。天気につられて、稲毛海浜公園まで散歩に出かけた。我が家からは1Ｋｍほどあり、散歩にはもってこいの場所にある。

 

公園は広大な敷地で、砂浜あり、芝生広場あり、花の美術館ありで、子供から年寄りまでたっぷり楽しめるエリアとなっており、昨日は大変な人出であった。
 

この海浜公園のまん前で、最近マンションの建設が始まった。目の前に公園と東京湾が広がり、オーシャンビューを売り物にしてのことだろう。しかし、問題は立地環境の悪さだ。駅からは2Ｋｍ近く離れており、どんなに早足で歩いても20分以上かかり、女性や年寄りの足では30分はたっぷりかかるだろう。

 

建設予定地の周りは、高校やバスの車庫などが占拠して住宅はなく、最寄のコンビニが北側と西側にあるが各々徒歩10分は離れており、スーパーは更に遠い。すぐ側に（徒歩２～3分）卸売市場があるが、日常の買い物には役に立たない。自然環境には恵まれているが、生活環境は不便を強いられる立地である。

 

20年ほど前に、マンションの仕事で、距離と価格の関係について分析したことがある。東京駅を基点とした時間距離と価格の間にはきれいな右下がりのグラフが描け、グラフよりも高く価格設定すると売れ残り、安くなると即日完売という結果だった。

 

時間距離には駅からの時間も含まれる。バスを利用するエリアは、バスの所要時間ではなく、徒歩での時間を当てはめるとピッタリ符合するのである。バスを利用する地域は、それだけハンディが大きくなる。

実は我が家を購入したのも、この計算式に当てはめると極めて割安だということが分かったからだ。マンションを発売した当時は京葉線が開通しておらず、総武線の稲毛からのバス便を利用せざるを得なかったのだが、マンションの竣工と京葉線の開通が同時期に予定されていた。

 

価格設定は稲毛からのバス便利用でほぼ妥当な価格になっていたが、京葉線の開通を当てはめるとべらぼうに安かったのである。朝5時から抽選に並び、11倍のクジには外れたが補欠の一番になることができ、5割の確立で発生するといわれていた“辞退”に恵まれて手に入れることができたのである。

 

住宅地として人気の高い新浦安でも、大量の売れ残りが発生した公団の物件がある。これも駅から遠く離れた海岸近くに建設されたものである。
海岸に建設中のマンションの販売価格は未定となっているが、どのような価格設定となり、来年7月の竣工時にどれだけ入居があるのか見ものである。